Oblíbené nemovitosti 0
*Povinné údaje
*Povinné údaje
close

DŮLEŽITÉ! I nadále jsme tu pro Vás k dispozici. Osobní prohlídky a schůzky probíhají za použití hygienických opatření a jsme tu pro Vás i online prostřednictvím komunikačních platforem. Z důvodu pandemických opatření jsou uzavřeny prostory naší kanceláře. Kontaktujte nás pro domluvení prohlídky, či videoprohlídky.

  • Business
  • Osobnosti
  • Zaostřeno na...

V realitách se Aleš Kadlečík pohybuje už jedenáctým rokem a jakožto vedoucí oddělení Consulting LEXXUS NORTON zná tuzemský trh s nemovitostmi do detailu. Právě díky vhledu, poznatkům a zkušenostem tohoto týmu si mohou developerské společnosti při přípravě projektu ušetřit řadu starostí a mnohdy i nákladů.

Když se mluví o konzultantech, může to v každé firmě znamenat něco trochu jiného. Jak si Consulting představit v případě Lexxus Norton?

Jádro týmu tvoří pět lidí včetně mě. Dohromady máme unikátní know-how složené ze stavebně-technických znalostí, přehledu o realitním trhu a detailní analýzy dat. Všichni se na realitním trhu pohybujeme déle než deset let. Naší velkou výhodnou je bezprostřední kontakt s trhem prostřednictvím realitních agentů – aktuální informace máme tak říkajíc z první ruky.

Vlastní consulting je služba určená primárně pro developery, kteří plánují výstavbu rezidenčního projektu. Spočívá v komplexním posouzení zamýšleného projektu – od navrhovaného typu zástavby přes bytový mix, doporučení vhodného dispozičního řešení bytů až po návrh standardů vybavení a prodejních cen.

Hodí se consultingové služby pro každého, kdo se v developmentu pohybuje?

Na trhu působí řada zkušených developerů, kteří realizovali desítky projektů a velmi dobře vědí, co funguje. Na druhou stranu je zde také velké množství menších a středních developerů, kteří nemají takové zkušenosti – pohled odborníka jim může ušetřit řadu starostí. Specifickou skupinou jsou zahraniční investoři, kteří na český trh vstupují poprvé, případně jsou již aktivní v segmentu komerčních nemovitostí, ale s rezidenčním trhem nemají dostatek zkušeností.

Development je komplikovaný a dlouhodobý proces. Jednotlivé kroky na sebe navazují, a tak v případě, že developer odhalí zásadní nedostatek například po vydání stavebního povolení, bývá již velmi omezený prostor k nápravě a daná chyba může vést ke značným ztrátám. Obecně platí jednoduché pravidlo: čím dříve nedostatky odstraníte, tím lépe projekt dopadne.

Na jaké nedostatky v přípravě projektů narážíte?

Poměrně často se setkáváme s návrhy dispozic, které nejsou pro budoucí uživatele optimální. Například příliš malé místnosti na úkor chodby, průchozí obývací pokoje nebo umístění balkónů.

Další kategorií potíží bývá skladba bytů v projektu, která úzce souvisí s cílovou klientelou, resp. budoucím kupujícím. Například v případě, kdy se projekt nachází v rušnější lokalitě s dobrou dopravní dostupností, se nabízí orientovat se spíše na tzv. investiční byty. Z toho vyplývá, že by měly převažovat menší byty s dispozicemi 1+kk nebo 2+kk. Často se i v takto zaměřených projektech setkáváme s tím, že jsou v nich ve větší míře zastoupené  rodinné byty, které jsou následně obtížně prodejné.

Kolegové takovýchto korekcí dispozic a bytových mixů řešili doslova tisíce. Díky jejich zkušenostem vznikají vyladěné projekty, které jsou dobře prodejné, zajistí developerům požadovanou ziskovost a kupující jsou zároveň spokojeni s finálním produktem. 

Častým bodem k diskuzi bývají také nerealistická cenová očekávání vzhledem k umístění a standardu projektu. Obzvláště v dnešní době, kdy z médií slýcháme zprávy o tom, jak ceny neustále rostou a v průměru převyšují 100 000 Kč/m2. Přitom takové průměrné ceny jsou mnohdy zavádějící, protože se často nedozvíte, zda obsahují DPH, parkování, sklep apod. Pro tyto účely disponujeme v oddělení Consulting vlastní databází, která zahrnuje detailní informace o celém pražském trhu, abychom měli k dispozici jasně interpretovatelná a srovnatelná data. Na jejich základě pak poskytujeme klientům naše doporučení.

Jaký konkrétní výsledný efekt může mít optimalizace projektu?

Každý projekt je individuální a velmi záleží na tom, v jaké fázi rozpracovanosti se zapojíme. Z poslední doby mohu vyzdvihnout jeden v Praze 4, kde se díky navrženým změnám dispozic podařilo dosáhnout navýšení celkové prodejní ceny o 5 %. U jiného rezidenčního projektu v menším městě 30 km od Prahy se díky lepšímu využití řešeného území podařilo zvýšit celkový výnos dokonce o 9 %. V konečném důsledku se jedná o desítky milionů korun.

Jakou současnou tendenci realitního trhu považujete za nejvýznamnější?

Vnímám silný zájem developerů – ale i investorů – o projekty nájemního bydlení. V západní Evropě bydlí v nájmu výrazně více obyvatel, než je tomu v ČR, a investoři pravděpodobně očekávají, že se v tomto směru jiným zemím přiblížíme. Jedná se o poměrně konzervativní investici, jejíž výnosnost v Praze odhaduji do 3 % p.a.

Dalším trendem je jednoznačně výstavba nových projektů v okolí Prahy ve Středočeském kraji. Je to dáno zejména růstem cen bytů v metropoli, které jsou pro značnou část kupujících nedostupné. Menší města, jako je například Kladno, Kolín, Beroun nebo Mělník, jsou dobře dostupná jak osobní, tak hromadnou dopravou. Doba dojezdu na první stanici metra je obvykle do třiceti minut. Jedná se proto o vyhledávanou alternativu zejména pro rodiny, které si nemohou dovolit anebo jednoduše nechtějí platit 10 milionů či více za prostorný byt v Praze.

Články a aktuality