Oblíbené nemovitosti 0
*Povinné údaje
*Povinné údaje
  • Business
  • Osobnosti
  • Architektura a design
  • Pražský realitní trh
  • Aktualita

"V luxusním segmentu rozhodují o hodnotě nemovitosti všem dobře známé parametry, jako je lokalita, architektura a na posledním místě vybavení. Ideální je, když jsou lokalita a architektura v symbióze," tvrdí Marianna Krausová.

Zaměřujete se výhradně na high-end pražské nemovitosti. Jak ovlivní cenu těchto nemovitostí aktuálně spekulovaný útlum rezidenčního trhu?

Skutečně luxusní nemovitosti na dobrých pražských adresách na hodnotě neztrácejí. Je pravda, že v prvním pololetí letošního roku vzrostly nabídkové ceny bytů v Praze jen o 1,5 %, zatímco v loňském roce byl nárůst ve stejném období 7,2 %. Ve druhém čtvrtletí došlo, oproti prvnímu čtvrtletí dokonce k mírnému poklesu nabídkových cen o 0,3 %. To může skutečně signalizovat utlumení rezidenčního trhu s počínající stagnací cen, které dosáhly pravděpodobně svého reálného maxima. Stagnace a případný pokles cen se však bude týkat středního a vyššího segmentu trhu, luxusní nemovitosti dle analytiků naší realitní kanceláře tento útlum trhu nezasáhne.

Zmiňujete „skutečně luxusní nemovitosti“. Co si pod tímto pojmem můžeme představit?

V České republice je to zejména Praha a blízké okolí. Oproti minulosti ale dochází k detailnějšímu rozlišení nejvyššího segmentu. Nové atraktivní projekty mimo užší centrum Prahy s cenou od 120 000 korun za čtvereční metr označujeme jako prémiové bydlení. Tyto nemovitosti samozřejmě nabízejí vybavení, které reprezentuje společenské postavení majitele. Špičkové koupelny, dveře a další prvky interiéru skloubí praktičnost s atraktivitou. Luxusní bydlení posouvá hranice ještě dál. Z interiéru se často stává citlivě sestavené umělecké dílo Nejvyšší luxus však najdeme v historickém srdci Prahy. Láká zejména jedinečnou lokalitou, historií místa, kde moderní, nově postavený developerský projekt většinou nenajdete.

Když hovoříme o cenových segmentech pražského rezidenčního trhu, za zmínku stojí dramatická změna, kterou analytici LEXXUS pozorují již od roku 2015.  Zcela totiž vymizel nízký cenový segment a střední cenový segment zaujímá téměř bezvýznamný podíl na trhu. V souvislosti se zvyšováním cen došlo k dramatickému vývoji cenových segmentů. Na základě aktuálního vývoje cen bytů je nízký cenový segment tvořen byty s cenou do 80 tis. Kč/m2 a tvoří necelou pětinu pražského realitního trhu. Více než dvě třetiny pražského trhu pak zaujímají nemovitosti patřící do střední cenové kategorie – a to s cenou od 80 do 120 tis. Kč/m2. Prémiové nemovitosti se pak na trhu podílí třinácti procenty. Jak už jsem zmínila, těch skutečně luxusních nemovitostí, není mnoho. Je to dáno hlavně lokalitou historického centra Prahy, kterou již z principu věci nelze nijak zvětšit.

Luxus v realitách se tedy rovná výjimečnosti a nedostupnosti?

Ano, jen malé procento nemovitostí v nejvyšším segmentu tvoří ty bezvýhradně luxusní. Kromě přísně definované lokality - historického centra Prahy, zejména Malé Strany, Starého Města, Josefova, ulice Nerudovy, Ke Hradu a dalších mimořádných míst, jsou dalšími požadavky například jedinečné výhledy. Ideálem je pohled na Pražský hrad, Vltavu nebo také do zeleně nebo na panorama pražských střech. To prakticky vylučuje novostavby a developeři jsou odkázáni na administrativně, časově i finančně náročné rekonstrukce přísně památkově chráněných budov.

Rok 2019 téměř končí. Co pro Vás v pracovním životě znamenal?

Jako jeden ze zásadních milníků vnímám přestěhování společnosti LEXXUS NORTON do úžasných prostor na náměstí Republiky. Naše nově zrekonstruované kanceláře se nacházejí v posledním patře bankovního domu UniCredit Bank. Za moderním designem a promyšlenou dispozicí podtrhující výhledy na centrum metropole stojí studio SAMarchitekti. Nejen díky nim jsme se dostali mezi finalisty letošního ročníku prestižní soutěže Kancelář roku.

Ještě zásadnější změnou je pak podle mého názoru zahájení spolupráce LEXXUS NORTON s mezinárodní společností Savills, jednou z předních světových realitních kanceláří s historií sahající až do roku 1855. Tato jedinečná kombinace mezinárodního realitního poradce a přední pražské realitní kanceláře poskytne našim klientům kompletní spektrum služeb na realitním trhu.

Co klientům LEXXUS NORTON spolupráce se Savills přinese?

Globální dosah společnosti Savills bude atraktivní nabídkou pro developery, se kterými LEXXUS NORTON spolupracuje. Rozhodně je tato nové spolupráce také přidanou hodnotou ke službám, které poskytujeme pro majitele nemovitostí. Češi s vysokým příjmem často hledají investiční příležitosti v hlavních evropských metropolích a prázdninových lokalitách a naše partnerství se společností Savills nám nyní umožní poskytovat nejvyšší standard prémiového rezidenčního poradenství přímo z naší pražské kanceláře.

Snadněji tedy zpřístupníte Vašim klientům akvizice v evropských metropolích. Vnímáte rozdíl mezi realitním trhem v Praze a v metropolích západní Evropy?

Ano. Ve srovnání s Vídní, Paříží či Berlínem je v Praze stále dostatek prostoru pro navyšování cen těch nejlepších nemovitostí. Například v Berlíně se v rámci středního vyššího segmentu trhu prodávají nemovitosti za cenu mezi 8 až 10 tisíci EUR. LEXXUS NORTON aktuálně prodává například byty v Residenci Churchill, kde se k výše uvedené ceně teprve blížíme. Chystáme však do nabídky několik nových, jedinečných projektů. Jeden z nich připravujeme například na Praze 1. Věříme, že cenově a zejména kvalitativně posunou tyto projekty pražský realitní trh blíže západním metropolím.

Praha se poslední dobou stává kosmopolitnějším městem než kdykoli předtím. Více než třetina kupujících pochází ze zahraničí, prakticky z celého světa. A je zřejmé, že na drahé bydlení mají. Více než polovina všech transakcí za poslední rok byla hrazena čistě z vlastních zdrojů. Je zřejmé, že Praha si buduje pověst stabilní, bezpečné a prosperující evropské metropole.

Jaké zajímavé nemovitosti aktuálně pražský rezidenční trh nabízí?

V rámci luxusních individuálních nemovitostí si dovolím z nabídky LEXXUS NORTON zmínit vilu v ulici Helichova na Malé Straně, která je výjimečná zejména svojí polohou v blízkosti Kampy. Jedná se o dům k rodinnému bydlení s privátní zahradou. Velice zajímavou realitní příležitostí na Hřebenkách je také objekt zvaný "zámeček" s užitnou plochou 2 500 metrů čtverečních a unikátní zahradou o velikosti téměř 5 000 metrů čtverečních. Jedinečnost tohoto pozemku podtrhuje přímý výhled na Prahu a poloha slibující za pouhých pět minut chůze vstup do Kinského zahrad propojených s královskými zahradami Pražského hradu. Současně připravujeme do prodeje rezidenční projekt na Malé Straně s unikátním výhledem na Pražský hrad. Jedná se o citlivou a technicky náročnou rekonstrukci domu ze šestnáctého století. Dalším příkladem je dokončovaný komorní bytový projekt Rezidenz Bubeneč v ulici V sadech v Praze 6. Zde hovoříme o rekonstrukci domu v nejstarší částí Bubenče dle návrhu Ing. arch. Evy Jiřičné ze studia AI DESIGN. Součástí projektu Residenz Bubeneč je originální skleněná vitráž Ryby od mezinárodně uznávané umělkyně Míly Fürstové (autorka obalu alba skupiny Coldplay). Mozaika zdobí hlavní vstup do domu a nadčasové vitráže tak rozsvěcují celý prostor. Téměř pět metrů vysoká mozaika Ryby je navíc zcela unikátní a v těchto rozměrech nemá obdoby nejen v Česku, ale stěží ji budete hledat i v Evropě. Technika v domě je na nejvyšší úrovni - od rekuperace a chlazení kapilárovým systémem ve stropě až po možnost zařídit si svůj domov jako takzvané chytré bydlení. V létě byl dokončen další projekt pro velmi náročnou klientelu - Hradešínská Residence v pražských Královských Vinohradech. Mimořádný projekt
s třinácti exkluzivními byty je citlivě zasazen do kultivovaného prostředí prvorepublikových vil a parků. Nachází se ve čtvrti, která je už přes sto let vyhledávaná pražskou elitou. 

Jak se podle Vás budou vyvíjet ceny pražských nemovitostí v nejbližších měsících?

Pohyb cen mohou ovlivnit světové události. V krátkodobém výhledu je nejvýznamnější Brexit a způsob, jakým bude proveden. Důležitá bude také hospodářská kondice zemí EU, zejména Německa a Francie. Mírný opakovaný pokles výkonu německého výrobního průmyslu může v kupujících vyvolat nechuť utrácet i touhu investovat hotovost do hodnot trvalejšího charakteru.

Z těchto důvodů si musíme zvyknout na častější vyjednávání o ceně. Nejčastěji jednání očekávám u nemovitostí středního standardu a u prémiového segmentu. Kvalitní projekty z prémiového i luxusního segmentu si pravděpodobně připíší zhodnocení v řádu procent, bouřlivé cenové výkyvy nepředpokládám.   


Článek vyšel v Luxury Business podzim-zima 2019.

Články a aktuality