V roce 2024 pražský rezidenční trh zaznamenal výrazný nárůst prodejů nových bytů, přičemž poptávku podpořilo snižování hypotečních sazeb a stabilizace ekonomiky. Nabídka nového bydlení však zůstává omezená a ceny dosáhly rekordních hodnot. Jaké faktory ovlivnily vývoj trhu a co očekávat v roce 2025?
ZEN Rezidence je výjimečný rezidenční projekt, který přináší spojení moderního designu, komfortu a jedinečných panoramatických výhledů na Prahu.
Počet prodaných nových bytů v Praze
V roce 2024 bylo v Praze prodáno celkem 7 200 nových bytů, což představuje meziroční nárůst o 80 %. Celkový objem prodejů se tak přiblížil historicky nejvyšším hodnotám, přičemž vyšší počet prodaných bytů byl zaznamenán pouze v roce 2021 (7 450 jednotek). Tehdejší rekord byl spojen s pandemií Covidu, kdy investoři v reakci na rostoucí inflaci alokovali své finanční prostředky do nemovitostí.
Aktuální vysoký objem prodejů je primárně důsledkem kumulované poptávky, která byla v předchozích letech odkládána v důsledku nepříznivých podmínek na hypotečním trhu a zvýšené ekonomické i geopolitické nejistoty. S poklesem úrokových sazeb a stabilizací makroekonomického prostředí se odložená poptávka projevila zvýšenou aktivitou na trhu, což vedlo k výraznému oživení prodejů nových bytů.
Nabídka nových bytů v Praze
Počet nabízených bytů na pražském trhu zůstává stabilní, ve 4. čtvrtletí 2024 bylo k dispozici 5 700 nových bytů. V roce 2024 vstoupilo na trh větší množství bytů z projektů odložených z předchozích let, jejichž realizace byla v minulých letech pozastavena v důsledku vysokých stavebních nákladů a nepříznivé makroekonomické situace. Přesto se však celková nabídka nijak zásadně nezvýšila, neboť byty byly rychle absorbovány silnou poptávkou.
Kapacitní omezení bytového trhu jsou způsobena primárně důsledkem zdlouhavých a administrativně náročných povolovacích procesů, které brání dynamickému rozšiřování nabídky. Situaci dále zkomplikovala neúspěšná digitalizace stavební agendy, která měla původně urychlit a zefektivnit schvalovací procesy, avšak kvůli problémům při její implementaci byla odložena až na začátek roku 2028.
Kromě regulatorních překážek se na snižování dostupnosti nového bydlení podílí i rostoucí poptávka po nájemním bydlení, jež absorbuje část developerské produkce. Vzhledem k přetrvávajícím systémovým omezením lze předpokládat, že nedostatečná nabídka nových bytů bude i nadále jedním z klíčových faktorů ovlivňujících cenový vývoj na trhu.
Ceny nových bytů v Praze
Ceny nových bytů dosáhly na konci roku rekordních hodnot. Průměrná nabídková cena vzrostla meziročně o 7 % na 163 000 Kč/m². Na zdražování mělo vliv uvedení dražších projektů na trh, rostoucí náklady na stavební práce a omezení marketingových pobídek. Hlavním důvodem dlouhodobého růstu cen však zůstává pomalý proces schvalování nové výstavby, který omezuje nabídku bytů na trhu a udržuje trvalý tlak na růst cen.
Hypoteční trh
Výrazný nárůst poptávky po novém bydlení byl podpořen také vývojem na hypotečním trhu, kde objem nových úvěrů meziročně vzrostl o 83 %. Klíčovým faktorem bylo zrušení regulací pro poskytování hypoték stanovených ČNB v předchozích letech, ale především pokles úrokových sazeb hypoték, který motivoval zájemce ke koupi nemovitostí.
Prognóza 2025
V nadcházejících letech očekáváme pokračující růst cen nových bytů. Hlavním důvodem zůstává omezená nabídka, která se navzdory vysoké poptávce nebude výrazně zvyšovat. Proces povolování nové výstavby je i nadále zdlouhavý a neefektivní, přičemž plánovaná digitalizace stavební agendy, která měla přinést zrychlení schvalovacích procesů, byla odložena až na začátek roku 2028. Z toho důvodu nelze předpokládat, že by se tempo schvalování nových projektů významně zrychlilo, což povede k dalšímu prohlubování nerovnováhy mezi poptávkou a nabídkou.
Na straně poptávky se očekává stabilně vysoký zájem o nové bydlení, jelikož hypoteční úrokové sazby již dosáhly úrovně, kterou většina kupujících považuje za přijatelnou. Postupné snižování sazeb navíc může přilákat další zájemce, kteří v předchozích letech s koupí vyčkávali. Tento vývoj bude pravděpodobně udržovat silný tlak na růst cen.
Vzhledem k těmto faktorům se dostupnost nového bydlení v Praze nebude v dohledné době výrazně zlepšovat. Při absenci systémových změn v oblasti povolovacích procesů lze očekávat, že ceny bytů budou i nadále růst, a to nejen kvůli silné poptávce, ale také kvůli pokračujícímu nedostatku nové výstavby.
